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Reden wir: Kann eine Leerhaussteuer unsere Immobilienprobleme beheben?

In unseren Großstädten steigen die Leerstandsraten. In ganz Australien wurden in der Volkszählungsnacht 11,2% der Wohnungen als unbesetzt gemeldet - insgesamt 1.089.165 Wohnungen. Mit dem steigenden Stress der Wohnbebauung scheint auch der Moment für einen Schub auf leere Grundsteuern gekommen zu sein.

Die Zählung von 2016 zeigte, dass in den letzten fünf Jahren die Immobilien in Melbourne um 19% und in Sydney um 15% gestiegen sind. Bedenkt man, dass Tausende von Menschen rau schlafen - fast 7.000 in der Zensusnacht im Jahr 2011, mehr als 400 pro Nacht in Sydney im Jahr 2017 - und dass Hunderttausende vor überbelegten Häusern oder unbezahlbaren Mieten stehen, erscheinen diese wie grausame und unmoralische Enthüllungen.

Das öffentliche Bewusstsein für ungenutzte Wohnungen ist in Australien und weltweit gewachsen. In London, Vancouver und anderswo - genau wie in Sydney und Melbourne - hat das nächtliche Spektakel von dunklen Räumen in neu errichteten "Luxustürmen" Empörung ausgelöst.

Dies hat die Öffentlichkeit nicht nur wegen ihrer Konnotationen obszöner Vermögensungleichheit und Verschwendung berührt, sondern auch wegen der angeblichen Verbindung mit ausländischem Besitz.

Frühaufsteher auf die Leersteuer

Vor diesem Hintergrund fühlte sich die Regierung des Viktorianischen Staates ausreichend ermutigt, eine Steuer auf leere Häuser zu erlassen. Bundesweit unterstützte der Schatten-Schatzmeister, Chris Bowen, kürzlich eine Standard-Leerstandssteuer in allen großen Städten des Landes.

Ähnliche Maßnahmen sind in Vancouver und Paris in Kraft getreten. Und Ontarios Provinzregierung hat Toronto kürzlich neue Befugnisse zur Besteuerung leer stehender Grundstücke erteilt.

Wie in Vancouver hängt auch die Steuerpflicht von der Selbstreporting ab, die scheinbar eine Lücke darstellt. Dies könnte weniger problematisch sein, wenn alle Eigentümer bestätigen müssen, dass ihre Immobilien für mindestens sechs Monate des vergangenen Jahres belegt waren. Aber das wäre verwaltungstechnisch umständlich. Die Besteuerung von Vancouver ist, dass die Steuer von Victoria einen Kapitalwert von 1% für Häuser vorsieht, die seit mindestens sechs Monaten im Jahr leer stehen. Merkwürdigerweise gilt es nur in Melbournes innerer und mittlerer Vorstadt. Und es gibt Ausnahmen - wenn das Anwesen ein viel zu wenig genutztes Zweitwohnsitz ist, zahlen Sie nur, wenn Sie ein Ausländer sind.

Dies unterstreicht eine größere "Praktikabilitätsherausforderung" für leere Grundsteuer. Zum Beispiel, wie definieren Sie akzeptable Gründe für eine leere Eigenschaft?

Grundsätzlich sollte sich eine solche Steuer wahrscheinlich auf bewohnbare Wohnungen beschränken. Also, wenn Sie eine spekulative Vakanz besitzen, was tun Sie? Entfernen Sie die Spüle, um es unbrauchbar zu erklären?

Wie können wir sicher sein, dass ein Haus leer ist?

Der Mangel an verlässlichen Daten über leerstehende Häuser ist in Australien ein großes Problem. Volkszählungsdaten sind vor allem deshalb nützlich, weil sie Trends im Zeitverlauf anzeigen, aber sie überschätzen die wahre Zahl der langfristig leerstehenden bewohnbaren Immobilien erheblich, da sie vorübergehend leerstehende Wohnungen (einschließlich Zweitwohnungen) umfassen.

Viktor Prosper Australia schätzt, dass etwa die Hälfte der vietnamesischen Volkszählungsdaten, die auf vietnamesischen Volkszählungsdaten beruhen, langfristige "spekulative Leerstellen" sind. Das sind 82.000 Häuser.

Die Anwendung eines ähnlichen "Umrechnungsfaktors" auf Sydneys Zahlen würde auf rund 68.000 spekulative Stellen hinweisen. Australienweit weisen die Prosper Australia-Ergebnisse auf rund 300.000 spekulative Stellen hin - 3% aller Wohnungen. Das entspricht dem Hausbau von zwei Jahren zu aktuellen Preisen.

Laut dem Experten für Immobilienwirtschaft Cameron Murray der University of Queensland könnte eine nationale Steuer, die diese Überschwemmung vollständig beseitigt, den Preis für Wohnungen um 1-2% moderieren. Daher würde sich der Umgang mit diesem Element unserer ineffizienten Nutzung von Grundstücken und Grundstücken zwar lohnenswert machen, aber Australiens Erschwinglichkeitsproblem nur ein wenig lockern.

Eine knappe Ressource besser nutzen

Die Besteuerung von langfristig leerstehenden Immobilien steht im Einklang mit der effizienteren Nutzung unseres Wohnungsbestands - einer knappen Ressource. Im Großen und Ganzen bedeutet dies, dass die Bekämpfung des Wohnungsbaustrebens in Australien nicht als reine Neubildung von Wohnraum angesehen werden sollte, wie dies von den Regierungen häufig dargestellt wird.

Es sollte auch darum gehen, die bestehenden Wohn- und Wohnflächen effizienter und gerechter zu nutzen.

Es ist in Ordnung, leere Wohnungen zu bestrafen, wenn dies praktikabel erreicht werden kann. Das ist besonders dann der Fall, wenn die Einnahmen dazu verwendet werden, die geringe Menge öffentlicher Gelder zu erhöhen, die in den meisten unserer Bundesstaaten und Territorien für den Bau erschwinglicher Mietwohnungen eingesetzt werden.

Aber leere Häuser sind nur ein kleiner Teil unserer zunehmend ineffizienten und verschwenderischen Nutzung von Wohnraum und der zunehmend ungleichen Verteilung unseres nationalen Reichtums.

Ein Aspekt davon ist die Unterauslastung von bewohntem Wohnraum. Die Daten des Australian Bureau of Statistics zeigen, dass in Australien mehr als eine Million Haushalte (vor allem Eigentümer) über drei oder mehr Gästezimmer verfügen. Ein Vergleich der neuesten Statistiken (für 2013-14) mit denen für 2007-08 deutet darauf hin, dass diese Gruppe von "stark unterbenutzten" Immobilien in den letzten sechs Jahren um mehr als 250.000 gewachsen ist.

Unser Steuersystem entmutigt diese zunehmend verschwenderische Nutzung von Wohnraum nicht. Es wird wohl durch die "Steuer auf Mobilität" ermutigt, die sich aus der Stempelsteuer und der Befreiung des Familienheims von der Rentenvermögensprüfung ergibt.

Ein paralleles Thema sind die spekulativen Landbanken, die den Entwicklern gehören. Das Volumen der Entwicklungsgenehmigungen übersteigt bei weitem das tatsächliche Gebäudevolumen. Im vergangenen Jahr wurden in Sydney beispielsweise 56.000 Baugenehmigungen erteilt - aber nur 38.000 Häuser wurden gebaut.

In vielen Fällen ist eine Genehmigung nur ein Teil der Landspekulation. Der Eigentümer hortet den Standort dann, bis "Marktbedingungen richtig sind" für On-Selling als genehmigt für die Entwicklung zu einem fetten Gewinn.

Um diese Probleme richtig anzugehen, braucht es etwas viel Ehrgeizigeres als eine leere Grundsteuer. Die Bundesregierung sollte alle Staaten und Territorien ermutigen, der Führung der ACT zu folgen, indem sie eine breit angelegte Grundsteuer einführt, um die Stempelsteuer zu ersetzen.

Eine solche Steuer wird einen stärkeren finanziellen Anreiz bieten, Land und Eigentum effektiv zu nutzen. Das Grattan-Institut schätzt, dass sich dieser Wechsel auch auf das Bruttoinlandsprodukt auf jährlich 9 Mrd. A $ belaufen wird. Wie lange können wir es uns leisten, diese offensichtliche politische Innovation zu ignorieren?

Dieser Artikel wurde von Hal Pawson, Associate Director - City Futures - Stadtpolitik und -strategie, City Futures Research Center, Wohnungspolitik und -praxis, UNSW, geschrieben und ursprünglich auf The Conversation veröffentlicht. Lesen Sie den Originalartikel.

Danksagung: Danke an Laurence Troy für Statistik und Julie Street für Hintergrundforschung.

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